商鋪租賃合同如何約定轉(zhuǎn)讓

法律規(guī)定，租賃合同中，非經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租給他人。如果你有轉(zhuǎn)租的打算，必須提前寫明出租人同意在租賃期間允許承租人轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓時(shí)就必須經(jīng)出租人同意。

轉(zhuǎn)租程序大概為：（1）征求出租人意見，了解能否轉(zhuǎn)租；（2）若能，尋找次承租人并與之簽定房屋租賃合同;若不能，可以通知出租人解除房屋租賃合同并返還多余的租金。（3）由于你們與出租人之間是不定期租賃合同，在與次承租人簽定租賃合同時(shí)，可以考慮將你們與出租人之間的租賃合同解除作為合同終止的條件之

一，寫入合同中。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)的具體策略

（1）承租前應(yīng)打電話聯(lián)絡(luò)店主詢問轉(zhuǎn)讓店面的大致狀況，要和收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的前經(jīng)營者談好條件，比如續(xù)約時(shí)間有多長，合同到期后是否可以繼續(xù)續(xù)約等。還可多找?guī)讉€(gè)有經(jīng)驗(yàn)的朋友一起去看看，以此得到商圈評(píng)估。

（2）承租時(shí)對(duì)不實(shí)的轉(zhuǎn)讓借口要特別注意;一定要與房東確認(rèn)租期，水電、電話等日常設(shè)備須請(qǐng)轉(zhuǎn)讓店主協(xié)助更新。

（3）要和房東處好關(guān)系，最好能提前了解房東是哪類人，是不是好說話等等。決定要簽約時(shí)，一定要問清楚房屋契約、營業(yè)登記的轉(zhuǎn)讓、設(shè)備的好壞程度等，最好與房東、轉(zhuǎn)讓者一起簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將資產(chǎn)清單、售讓權(quán)利范圍寫清楚。有些房東在出租門面時(shí)，會(huì)禁止承租者轉(zhuǎn)租，如果租到這類商鋪，會(huì)產(chǎn)生許多麻煩。建議租店面時(shí)，應(yīng)與房東、承租者三方協(xié)商，查看店鋪相關(guān)證件，并簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。并另外與業(yè)主簽訂新的店面租賃合同。

商鋪?zhàn)赓U合同分兩種

1、租賃合同是物產(chǎn)有限時(shí)間的使用權(quán)轉(zhuǎn)移，租賃合同會(huì)約定使用期限的范圍;合同中會(huì)約定一次性租賃費(fèi)或按時(shí)間節(jié)點(diǎn)多次支付租賃費(fèi)。

2、轉(zhuǎn)讓合同是物產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓合同會(huì)約定物產(chǎn)所有權(quán)在某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上權(quán)屬移交。合同中會(huì)約定一次性轉(zhuǎn)讓費(fèi)或按時(shí)間節(jié)點(diǎn)分期支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

法律規(guī)定哪些房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》是怎么規(guī)定的，該法律第三十七條規(guī)定了7種房地產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓的情況：

①以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

②司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

③依法收回土地使用權(quán)的；

④共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

⑤權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

⑥未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

⑦法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

需要指出的是，以上條款針對(duì)的是已經(jīng)交房的房產(chǎn)，另第四十五條這樣規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院另行規(guī)定”，但時(shí)至今日，無論是《商品房銷售管理辦法》還是其他法規(guī)條例都沒有就這種情況做出明確規(guī)定，只有地方城市出臺(tái)過相關(guān)辦法。

而從以往的案例來看，期房轉(zhuǎn)讓也不是不可以的。

1、房款已結(jié)清預(yù)售房

這種情況，雖然還未收房，但可以自由買賣，房主只需要將房屋買賣需求告知開發(fā)商，由開發(fā)商協(xié)助房主完成過戶手續(xù)。這里有個(gè)問題需要注意，買你房子的人必須全款支付。

2、房款未結(jié)清預(yù)售房

如果購房者只是交了首付款，余款尚未結(jié)清，如果沒有網(wǎng)簽的話比較好辦，直接找開發(fā)商協(xié)調(diào)，更名購買就好了;已經(jīng)網(wǎng)簽未申請(qǐng)貸款的預(yù)售房，先得申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽，然后再走預(yù)售對(duì)象變更手續(xù)，重簽合同，也需要和開發(fā)商協(xié)調(diào);已經(jīng)網(wǎng)簽并還貸中的預(yù)售房，還涉及到銀行債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓，由于尚未交房，需要由開發(fā)商出面協(xié)調(diào)銀行和購房者，辦理預(yù)售房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓預(yù)售中的房子，并沒有完成房屋權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而實(shí)際上是一種債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓

1、全款買房的購房者轉(zhuǎn)讓預(yù)售房，實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓債權(quán)，不需要經(jīng)過債務(wù)人(開發(fā)商)的同意，但需要告知債務(wù)人開發(fā)商，否則無法完成轉(zhuǎn)讓。

2、非全款買房的購房者轉(zhuǎn)讓預(yù)售房，購房者既是債權(quán)人，又是債務(wù)人，轉(zhuǎn)讓預(yù)售房必須征得開發(fā)商和銀行(已完成貸款手續(xù)的情況下)的同意，否則無法完成轉(zhuǎn)讓。